Factureren en tijdig innen van huurpenningen en servicekosten. Indien nodig herinneringen en aanmaningen sturen en het doorsturen naar een incassobureau. Tijdig huurverhogingen doorvoeren en aanzeggen indien nodig. Het betalen van kosten voor onderhoud en bijvoorbeeld schoonmaak en het tijdig verrekenen van kosten en inkomsten met de eigenaar.

Het bijhouden van huurdersgegevens, opzeggingen, contractdata, huurmutaties, correspondentie met gemeentes.

De Facilitair beheerder zorgt voor het schoonhouden van algemene ruimtes, buitenterreinen, glasbewassing en kleine reparaties bij bedrijfsverzamelgebouwen en woonflats.

Hiervan is sprake wanneer een belegger inspanningen verricht die door de belastingdienst worden gekwalificeerd als ‘meer dan actief vermogensbeheer’, bijvoorbeeld:

• Veel eigen werkzaamheden en actief vermogensbeheer (artikel 3.90 en 3.91 wet IB 2001);
• Zelf administratieve werkzaamheden verrichten, zoals advertenties plaatsen, klachten oplossen, huurovereenkomsten opstellen, huur innen, betalingen verrichten, etc.
• Uitponden van panden (kopen, splitsen en/of opknappen, door verkopen);
• Zelf werkzaamheden in de panden verrichten (verbouwen / renovatie).
• Regelmatig zelf aan- en verkopen met winst.
• Zelf intensief met de panden bezig zijn, zoals onderhouden contacten met huurders, schoonmaak, etc.
• Specifieke kennis, deskundigheid of relaties binnen de onroerendgoedwereld.

Het is voor particuliere vastgoedbeleggers aantrekkelijker om te beleggen in box 3 (lage belasting, vermogensbeheer) dan in box 1 (hoge belasting, winst).

De belastingdienst zal echter liever stellen dat u uw vastgoed exploiteert als ondernemer. Het is voor u dus van belang te zorgen dat uw vastgoed wordt gezien als vermogensbeer. In dat geval laat u uw vastgoed renderen door een professionele partij voor het beheer in te schakelen en zo min mogelijk zelf te doen. Door professionele vastgoedbeheerder De Vastgoedbeurs in te schakelen, minimaliseert u uw fiscale risico’s.

Bij wet is in de algemene regel huur vrijgesteld van BTW, maar in samenspraak met de huurder kunt u een met BTW belaste verhuur overeenkomen. U moet dan opteren voor de BTW.

U kunt uw keuze voor belaste verhuur op 2 manieren vastleggen: in het huurcontract of met een verzoek aan uw belastingkantoor.

Meestal wordt gekozen voor vastlegging in het huurcontract. Dit moet wel gebeuren volgens bepaalde vereisten. In de huurovereenkomst of het verzoek nemen u en de huurder op:
– Een omschrijving van de onroerende zaak met gegevens uit het kadaster;
– De datum waarop het boekjaar van de huurder begint;
– De datum waarop de huur ingaat;
– Een verklaring dat de huur is belast met BTW;
– Een verklaring van de huurder dat hij de onroerende zaak voor minstens 90% (of 70%) voor belaste omzet gebruikt.
Legt u dit niet op de juiste wijze vast, dan kunt u geen gebruik maken van aftrek van BTW van de aankoop van het pand of kosten voor onderhoud.

Let op! U kunt niet terugkomen op de keuze voor belaste verhuur. Belaste verhuur stopt echter wel als de huurder niet meer aan de voorwaarden voldoet. Bij een nieuwe huurder kunt u uw keuze opnieuw maken.

De voordelen van belaste verhuur zijn:
– BTW over de aankoop kunt u aftrekken als voorbelasting;
– BTW over de aankoop die u niet hebt afgetrokken, kunt u misschien alsnog (gedeeltelijk) aftrekken als voorbelasting;
– BTW over onkosten voor het pand mag u aftrekken als voorbelasting.

Als u een onroerende zaak belast wilt verhuren, gelden er voorwaarden. De huurder moet ondernemer zijn (of de eigenaar ondernemer is doet er niet toe) en de onroerende zaak moet zelfstandig te exploiteren zijn. Dit laatste is vooral belangrijk bij bedrijfsruimte aan huis.

De huurder is ondernemer maar moet tevens ondernemer zijn voor de BTW. Dat wil zeggen dat de huurder de onroerende zaak ten minste voor 90% gebruikt voor omzet waarover hij BTW moet betalen. Is de huurder een werkgeversorganisatie, makelaar in onroerende zaken, reisbureau, arbodienst, postvervoersbedrijf of openbare radio- en televisieorganisatie? Dan is belaste verhuur mogelijk als hij het pand voor minstens 70% gebruikt voor belaste omzet. Huurder moet u hiervoor een verklaring afgeven, die u opneemt in de huurovereenkomst.

Blijkt achteraf dat de huurder het pand toch niet voldoende gebruikt voor belaste omzet? Dan vervalt het recht op belaste verhuur. Denk daarom bij het opstellen van het huurcontract: Wie draait voor de kosten op als de huurder niet voldoet aan de eisen voor BTW belaste verhuur?

Het BVO is de vloeroppervlakte van een ruimte die volgens de NEN 2580 op vloerniveau langs de buitenomtrek en het midden van de scheidingsconstructie die deze ruimte omhullen is gemeten. Hierin verschilt het BVO dus bijvoorbeeld met de netto vloeroppervlakte. Hierbij wordt volgens de NEN 2580 niet de oppervlakte van de dragende muren meegerekend. Ook zaken als liftschachten en trapopgangen worden bij een netto vloeroppervlakte niet meegerekend.

Voor het opgeven van een huurprijs voor een bedrijfsruimte zijn verschillende opties. Zo wordt vaak een X bedrag per maand of per jaar gevraagd indien het gaat om één volledige bedrijfsruimte. Staat een bedrijfsruimte te huur die bestaat uit verschillende ruimtes, bijvoorbeeld bij een kantoor verzamelgebouw, dan kan het voorkomen dat er een prijs per m² per jaar wordt gevraagd. Vaak wordt deze optie gehanteerd wanneer het huren van een gedeelte van de totale oppervlakte ook mogelijk is. In dit geval wordt er ook vaak een gedeelte van de algemene ruimte aan de gehuurde ruimte toegekend.

Zowel makelaars gebruiken de norm gebruiksoppervlak als overheden, om zo een eensluidende maatvoering te gebruiken. Het gebruiksoppervlak kan daardoor worden gebruikt voor het vergelijken van woningen. Makelaars gebruiken het gebruiksoppervlak daarnaast om de prijs uit te drukken in een bedrag per vierkante meter. Overheden gebruiken het gebruiksoppervlak bijvoorbeeld voor het maken van berekeningen met betrekking tot brandveiligheid en gebruiksbelasting, maar ook, zoals makelaars dat doen bij het taxeren, bij de waardering van woningen voor de WOZ.

De gebruiksoppervlakte wordt bepaald volgens NEN 2580. Het gebruiksoppervlak is in feite het totale vloeroppervlak tussen de omsluitende wanden van de gebruiksfunctie minus de vaste obstakels van enige omvang zoals:
-dragende binnen wanden;
-vloeroppervlakte met een vrije hoogte kleiner dan 1,5 meter (maar wel de vloer onder een trap of hellingbaan meetellen)
-een trapgat, schalmgat, liftschacht of vide, indien de oppervlakte daarvan groter is dan 4 m2
-een vrijstaande bouwconstructie, niet zijnde een trap of een leidingschacht, indien de horizontale doorsnede daarvan groter is dan 0,5 m2.

Bij de bepaling van het oppervlak, dient een incidentele nis of uitsparing en een incidenteel uitspringend bouwdeel te worden genegeerd, voor zover het grondvlak daarvan kleiner is dan 0,5 m2.

Voor het uitrekenen van een huurprijs voor woonruimte zijn verschillende opties. Dit hangt er mee samen of een huurwoning gezien wordt als sociale huurwoning. In dit geval wordt de huurprijs berekend aan de hand van een puntentelling, vastgesteld door de huurcommissie. U kunt hier kijken of een woning valt onder het huurpuntenstelsel en de huurprijs uitrekenen: https://www.huurcommissie.nl/onderwerpen/huurprijs-en-punten/huurprijscheck-en-puntentelling/

Indien de huur van de woning aan de hand van het huurpuntenstelsel hoger uitvalt dan € 710,68 valt deze onder de geliberaliseerde huur en kan de huurprijs door verhuurder worden vastgesteld op basis van een zogenaamde markthuur.
De huurprijs van een woning wordt bij taxaties uitgedrukt in een bedrag per m2 per maand.

Normaal gesproken doorloopt de bouw van een pand enkele fases. In de laatste fase (de afbouwfase) wordt bijvoorbeeld de verwarming aangelegd, het sanitair geplaatst en het schilderwerk gedaan. Voor deze fase bevindt zich de fase waarin alleen het ‘geraamte’ van het pand bestaat. Het pand is dan wind- en waterdicht, maar bestaat hoofdzakelijk alleen uit muren met een dak erboven. In deze fase wordt het huis een casco genoemd. Indien u een casco koopt of huurt, dient u zelf de afbouw te doen.

Een eigenaar van een pand kan dit opnemen, om bijvoorbeeld branchebeperking op te leggen. Ook wordt dit voorbehoud vaak gemaakt om eerst een financiële controle van een potentiele huurder uit te voeren, alvorens tot een definitief akkoord over te gaan.

Bij verhuur van winkelruimte kan een branchebeperking worden gehanteerd. Een branchebeperking houdt in dat een verhuurder voor het behoud van een evenwichtig winkelcentrum en ter bescherming van de al aanwezige huurders, geen huurders zal toestaan die in een al aanwezige branche actief zijn. Dit zal ook in een huurcontract worden opgenomen om te voorkomen dat iemand na het afsluiten van een huurcontract, opeens op een andere branche over gaat.

U bent pas in onderhandeling met de verkopende of verhurende partij als deze reageert op uw bod met een tegenbod, of indien er expliciet wordt vermeld dat jullie in onderhandeling zijn.

U bent dus nog niet in onderhandeling als de makelaar zegt dat hij uw bod met de eigenaar zal bespreken.

Nee, dit hoeft niet. De eigenaar bepaalt samen met de makelaar met wie hij in onderhandeling gaat.

Als de eigenaar en een koper of huurder het eens zijn over de belangrijkste zaken – onder andere prijs, leveringsdatum, ontbindende voorwaarden en eventuele afspraken over roerende zaken – dan legt de makelaar van Estatum makelaardij de afspraken vast in de koop- of huurovereenkomst.

LET OP: Voor bedrijfsmatig onroerend goed is een mondelinge of per e-mail bevestigde afspraak al voldoende om een overeenkomst af te sluiten!

Ontbindende voorwaarden zijn een belangrijk aandachtspunt. Als een koper of huurder deze opgenomen wil hebben in de overeenkomst, dan moet hij dit meenemen in de onderhandelingen. Een koper of huurder krijgt niet automatisch ontbindende voorwaarden zoals bijvoorbeeld financiering.

Tot zekerheid van de nakoming van de verplichtingen van de koper, wordt standaard overeengekomen dat de koper na het definitief worden van de koopovereenkomst, een bankgarantie stelt voor een bedrag van 10% van de koopsom. Het gaat daarbij om een verklaring van de bank waarin wordt gegarandeerd dat de bank dit bedrag zal uitkeren indien de koper zijn verplichtingen niet nakomt.

In plaats van een bankgarantie te stellen kan de koper een waarborgsom storten op de derdengeld rekening van de notaris die de overdracht gaat verzorgen.

In principe is verhuur van een bedrijfspand onbelast. Toch wordt meestal gekozen voor met BTW belaste verhuur. Hiervoor geldt wel de voorwaarde dat 90% van de activiteiten van de huurder BTW belast is. Voor sommige branches geldt 70%. Indien een huurder geen met BTW belaste prestaties verricht, kan een verhuurder een BTW compensatie vragen. Dit om de kosten die dit voor hem meebrengt te dekken.