Een winkel is een winkel en een bedrijfsruimte een bedrijfsruimte toch? Maar behalve met het bestemmingsplan en het uiterlijk van het pand wat de gebruiksmogelijkheden van een pand bepalen, bepaalt uiteindelijke het soort huurder, het soort contract wat u af moet sluiten.
In de Nederlandse wetgeving wordt er een verschil gemaakt tussen middenstandsbedrijfsruimten en overige bedrijfsruimten. Dit verschil is gemaakt met een reden. Middenstandsbedrijfsruimte, ook wel 290 bedrijfsruimte genoemd, is bedoeld voor winkels, cafe’s, restaurants, afhaal- en besteldiensten, ambachtsbedrijven, hotels en kampeerbedrijven. Deze bedrijfsruimtes behorende tot artikel 7:290 bedrijfsruimten, meestal 290- bedrijfsruimte genoemd, moeten bovendien toegankelijk zijn voor het publiek en dienen voor de rechtstreekse levering van goederen of diensten om onder deze wetgeving te vallen.
Overige bedrijfsruimte
Alle overige bedrijfsruimten vallen niet onder artikel 7:290 BW, maar onder artikel 7:230a BW, daarom worden deze bedrijfsruimten ook wel 230a- bedrijfsruimte genoemd. In tegenstelling tot de eerder omschreven 290- bedrijfsruimte zijn alle overige bedrijfsruimten niet afhankelijk van een direct voor publiek toegankelijke ruimte. Met voor publiek toegankelijke ruimte wordt eigenlijk bedoeld voor klanten toegankelijke bedrijfsruimte.
Bedrijfsobjecten die behoren tot de overige bedrijfsruimte zijn onder andere fabrieken, kantoren, makelaars, advocaten, notarissen, pakhuizen, banken, showrooms, casino’s, sexclubs, managebedrijven, bioscopen, autorijscholen, apothekers, tandartsen, en huisartsen.
Waarom dit verschil in soort bedrijfsruimte?
De verschillen in regelgeving zijn opgesteld doordat de huurder van de 290- bedrijfsruimte meer wettelijke bescherming nodig heeft. Omdat deze ondernemingen voor een groot deel afhankelijk zijn van hun locatie met de daar opgebouwde klantenbinding en van de verschillende investeringen die vaak met een dergelijke ruimte gemoeid gaan, is het niet wenselijk dat een verhuurder een huurcontract kan ontbinden.
Wanneer iemand een succesvolle winkel exploiteert, of een goedlopend restaurant, heeft deze huurder in de loop der jaren zeer waarschijnlijk een goede naam opgebouwd en kan zijn klantenkring hem eenvoudig vinden. Deze locatie is daardoor bovendien zeer aantrekkelijk geworden voor concurrenten. Een winkel of restaurant is bovendien niet eenvoudig te verhuizen. Daarom biedt de Nederlandse wetgeving extra zekerheid voor huurders van 290- bedrijfsruimte.
Verschillen in de regelgeving tussen de 290- en 230a- bedrijfsruimte
De wetgeving voor de huur van 290- middenstandsbedrijfsruimte is van dwingend recht. Het gaat hierbij dan voornamelijk om huurtermijnen en opzegtermijnen. Afwijken kan niet ten nadele van de huurder, behalve als de rechter daarvoor vooraf goedkeuring heeft gegeven. Hier is huurbescherming van toepassing, vergelijkbaar met huurbescherming voor woonruimte.
Overige bedrijfsruimte conform artikel 230a is behoorlijk vormvrij en het staat partijen dan ook vrij om zelf afspraken te maken over bijvoorbeeld huurtermijnen en opzegtermijnen. In tegenstelling tot 290- bedrijfsruimte heeft een huurder van overige bedrijfsruimte géén huurbescherming.
De Vastgoedbeurs
Op het vlak van huurrecht doen zich veel praktische problemen voor. Vaak is verhuurder nog huurder is op de hoogte van de wettelijke rechten en -verplichtingen. Uit beide contracten komen andere rechten en plichten voort. Overigens, 290- bedrijfsruimte is als gezegd van dwingend recht. U komt hier bijvoorbeeld ook niet onderuit door een huurcontract voor 230a bedrijfsruimte op te stellen. Een huurder die een bedrijfshal huurt, maar daar feitelijk een winkel runt vanuit een voor publiek toegankelijke ruimte, valt niet automatisch onder 230a bedrijfsruimte omdat het een bedrijfshal betreft.
Als u start met het verhuurproces van uw bedrijfsobject moet u weten onder welk type object uw bedrijfspand valt, maar ook de keuze van uw huurder is hierbij van belang. Dit is natuurlijk ook van toepassing indien u verhuurd bedrijfsvastgoed koopt; betreft het hier echt 230a- bedrijfsruimte of geniet een huurder de huurbescherming van 290- bedrijfsruimte?
Laat u daarom goed adviseren door een professional alvorens tot actie over te gaan.
Recente reacties